内源性绅士化

上海中心城区人口构成变化的故事——一个老街区缓慢的中产阶级化——如果关键根本不在富人欺压穷人呢？如果在这种特定的格局里，原本的穷人才是捞到好处的那一方呢？

我带来的文献说一套。我身边的邻居说另一套。文献说，绅士化制造丧失：原住居民被挤走，房租上涨，老人在新落成的高楼里孤独死去。邻居们——当我在胡老师的店里或彩票亭坐下，问起弄堂里正在发生的变化时——说的却是另一回事。他们说他们过得挺好。他们说他们比二十年前宽裕。他们说，他们把后屋租给了一位外国设计师，或一个外来务工的表亲，或一对年轻的上海夫妻，租金是实打实的，他们是这笔租金的房东，而且无论哪个可预见的将来，他们都无意搬离这条弄堂。

接下来这一章，就是认真对待他们的话。这套说法指认了一种特定的人口构成变化——不是资本挤走居民的经典绅士化，而是一种自我驱动的阶层重组：居民留下，阶层的多元随之扩大。[1] 我在2016年的一篇文章里称之为「内源性绅士化」；在2018年发表于Urban Studies的一篇里，我又回到它的日常经济学，谈的是满足感，而不是流离。[2]

为什么“绅士化”用词不当

绅士化这个词，在城市研究文献里用了六十年，带着特定的词源和特定的道德分量。1964年，露丝·格拉斯（Ruth Glass）造出这个词，描述伦敦内城工人阶级街区被中产阶级买家一栋一栋地接管、原有的工人阶级居民几乎无一例外被挤走的过程。[3] 道德分量从此就长在了这个词上。称一个过程为绅士化，等于几乎是条件反射地认定：这个过程产生了赢家和输家，而输家是最先住在那里的那些人。

我在印刷物里早就主张过，这个词应当更中立地用。[4] 我不是说这个词错了。我是说，这个词被派上了一种特定的分析用场——把原住居民的流离直接写进了过程本身的定义——而当这种分析用场不加检验地套用到上海市中心幸存里弄正在发生的人口变化上，得出的图景和地面并不相符。

和地面相符的，是居民自己有一个词来叫的东西：zhongchanjiejihua，「中产阶级化」。这个词在中国的学术和政策文献里关于上海中心城区流转，本地居民也把它吸收了，用来自我描述。「我们这条街正在中产阶级化，」胡老师不止一次对我说。他并不是在哀叹。他要算的话，倒是有几分骄傲。他这条街的中产阶级化，正由他本人帮着促成。

这种格局并不常见。也不是完全没有先例。东京的几个内城街区有部分的类似情形——贝斯特（Bestor）在那里注意到，长期住户既吸纳缓慢涌入的新来者，又不失去人口上的主导地位。[5] 上海的案例则有三个独特之处。第一，里弄的正式保护地位，给了原住居民一种非保护街区居民没有的法律杠杆。第二，户口制度意味着新居民里的移民不能在城里合法买房；他们只能租，也就是说，他们始终是原住居民的租户。第三，城市遗产的全球等级体系——后面的小节我会讲到——赋予里弄地址一种特定的象征价值，让再简陋不过的翻修也能收得起溢价房租。

安妮特与第一波

这种格局在静光里并不是一上来就齐整的。它是弄堂一条一条拼出来的，由第一小波原住居民房东和外国租户，在2005至2009年大约四年间搭成。小区里的第一位外国租户，是一位名叫安妮特的年轻澳大利亚女性。[6] 第二章把胡老师的店铺当作街区的经纪中介来写，把罗伯翻修过的公寓当作同一租房市场后来那个打磨过的样本；安妮特就是后来那些安排所依据的原型。她的租约成了小区之后各种外国租户安排的模板。

安妮特2005年初到上海时二十六岁。她在静光里以西三个街区的一家私立语言学校教英语。学校里的同事几乎一律住在周边商业区的中层酒店式公寓里——这是上海中心城区标准的侨民住房安排，由国际机构运营，很多由雇主的外派补贴买单。安妮特没有雇主外派补贴。她只有一份教师工资。她想住在一个她付得起的地方。

经学校一位上海同事介绍，一位静光里的原住居民——正打算搬去和已婚的女儿同住浦东的高楼、也正想着把老房间租出去——和她见了面。同事提醒她：房间很旧，楼很老，卫生间合用，准房东不会说英语。安妮特还是去看了。当场就应下了。

那间房是一栋楼的二楼旧主卧，那栋楼在我后来住的那栋以南三条弄。约十二平方米，朝南的窗对着弄堂，天花板很高——1932年的建筑师当年就定下了这个高度。合用卫生间在走廊那一头。厨房就是后走廊里的一个单灶眼煤气台。月租1,500元，2005年初约合180美元——大约是她在酒店式公寓租一间同等面积小单间要付的一半。租约按月签。房东要求先付两个月房租，现金。安妮特付了现金。一周之内她就搬了进去。

接下来四年，是一场缓慢的磨合。起初安妮特并不知道怎么按老住户们的方式用厨房、用卫生间、用这条弄堂。邻居们与其说纠正她，不如说仔细地看着她。她看着他们，自己纠正自己。头一个月她就学会了：卫生间不用时门要虚掩着；煤气台由最近用过的人擦净；走廊的灯泡属于某一户人家，别人不该去动；楼前的空地由女人们周三早上扫，虽然没人请安妮特参加，她周三下午把自己门口那一小段扫了，大家还是会赞许她。这些她大多是靠试错学来的。房东每月从浦东打一次电话来问一声，每当弄堂里传回话来，说那个外国租户「举止很好」，就温和地夸上几句。

安妮特住了四年。房租从2005年的1,500元涨到2008年的2,800元，2009年又涨到3,500元——这让这间房带给房东的名义收入翻了一倍还多，而同期周边商业区的房租大约只涨了一半。安妮特付的这份溢价——高出本地市场同等合用卫生间房间的水平的那部分——主要不在于房间本身有多好，而在于这条弄堂的遗产溢价，以及安妮特特别愿意为它住下来。多年以后，我在悉尼找到她——她回那里读硕士——她说她这份溢价付得很乐意。「那是我住过的最有意思的地方，」她说。「再贵我也愿意付。」

安妮特2009年底离开静光里时，已另有三位外国租户经由同一条网络、按类似的安排搬进了同一个小区。到2010年底，这个数字变成七。到2013年，大约四十五位，随到达和离开逐月浮动。本章要讲的经济——原住居民当房东，外国和外地租户付租，中心城区遗产房租的缓慢升值——就静光里而言，是从一位工资微薄的教师和一位想多些收入的退休者之间的一份协议，一点一点搭起来的。

上海里弄的外国租户租赁经济，不是地方政府设计的，不是国有开发商设计的，也不是全球保护产业设计的。它最早那个可行的形态，是由一个澳大利亚人和一位退休的上海女人设计的——两人对着一保温瓶绿茶，谈定了一份按月计的租约。这套格局就是从这里长起来的。

外来租户的兴起

安妮特是第一个。随后跟进的一波，有好几年几乎全是外国人。外国人愿意为一间翻新过的里弄房多付的那份钱——通常是一名上海本地租户租一间同等面积未翻新房的两倍半到三倍——已经成了这个小区决定性的经济事实。原住居民开始成规模地翻修自己房子里的某一两间，专门租给外国人。照外国租户的租金，翻修成本十八到二十四个月就能收回，这笔账清楚得很。

第二股外来租户大约从2011年起进入，是国内的。年轻的中国职业人士——非上海籍，通常有大学文凭，在周边的银行、广告或设计公司做事——开始在静光里租房。他们租的房间通常没有外国人那间翻修得厉害；他们付的房租一般是外国人的一半。但人数涨得很快。到2014年我结束田野时，小区里的外地住户与外国住户之比大约是三比一。小黄——她的故事我在第二章讲过——就是其中之一。附近几栋楼里，还有她半打同事朋友。

第三股流入规模小于前两股，但看得见：来自中国农村的移民——我在引言里写过的流动人口（liudongrenkou）。这些人租的是小区里最差的房间：没有窗的内室、被隔断的亭子间、1985年以来再没动过的阁楼间。房租只是外国人所付的一个零头。静光里移民租户的数目常年浮动；有的楼里好几个，有的一个没有。到2014年，他们大约占小区总人口的百分之四到五。

我结束田野时的图景，大致是这个样子。原住居民——1950年代到1970年代分得房间的上海退休者——仍约占静光里人口的三分之二，几乎占据了全部正式住户。剩下的三分之一，是外国侨民、年轻的中国职业人士和农村移民的混合。从人口构成说，这是小区1949年以来最多元的时候。原住居民的正式居住格局没有变。变的是：现在小区里三分之一的实际住户，每月向原住居民交租，而这些原住居民自己继续住在楼里。

这个比例有它的一段历史。1990年代末，静光里与另外约七十个幸存里弄一同被认定为有形城市遗产；到2008年前后的峰期，小区的住户构成大约是七成原住居民、三成「新住户」从他们手中租房。原住居民大多是领养老金的人，多一笔收入自然乐意。他们要么持有永久居住权，要么有权向市政府支付一笔极低、受严格管制的租金。管制租金低到比起市场价，几乎只是象征性的。在这样的背景下，转租看上去是医药费和面对残酷住房市场的成年子女所需的必要接济——而不是投机性的副业。

据我访谈过的一位本地规划师说，市政府对这类非正式转租中的大部分，故意睁一只眼闭一只眼。永久居住权和房租管制，本来是为了满足居民的基本需求而设计的，不是让他们把这些权利租给资本方。这条法外通道却一直被当作一种临时变通加以容忍——它实际上等于，把市政府对老年居民的一部分社会保障负担转移到了居民自己肩上。国家得到了更安静的街面和更少的养老金危机。退休者得到了房租。就这个更沉寂的层面而言，这种格局是一笔两边都学会了共处的交易。[7]

2013年夏天我到达时，一楼的房间已经有一多半开成了面向中产居民和游客的店：咖啡馆和酒吧，奶茶和盒饭亭，收藏品店和独立服装店——就是第六章要讲其兴衰的增值经济。

杰克与蔡先生

住进小区不到一周，最先抓住我的是杰克的一句话。杰克二十六岁，美国人，人文硕士，已经在静光里住了两年。他的房东要在当前合同到期时涨房租。杰克很生气——不是对抽象意义上的绅士化生气，而是对自己被点名当了绅士化的行动者生气。[8]

「人们会把这种事叫作“绅士化”，唯一的理由就是我们这样白人在这里，」他说着，朝弄堂里的美国朋友示意了一下。作为一个准时交租的租户，他不觉得自己是那个用钱把原住居民挤走的人。「我只是一个二十多岁的外国人，想住在市中心而已。」说到房东，他毫不客气：「一个贪心的家伙，老是想方设法说我们做错了什么，好让我们再多付钱。」他坚持说，他和他的朋友「干净、安静、负责任」，而且——他补了一句，一点没有反讽的意思——比任何人都更在乎这个小区。

居委会和我分享的公开人口数据，并不按族裔把租户分开。杰克的话是个转折点，让我重新去看。小区里那几位欧洲裔外国人不是周末的过客。他们是登记住户，按月交租，和胡老师、吴太太住在同一栋楼里。公开的数字把他们抹平成了「新住户」。弄堂没有。

蔡先生是静光里众所周知的本地房产中介——他的口头禅，说出来总带着笑：「要找房，找蔡先生」——把早期的年表补全了：

> 就在几年前（大约2007年），白人老外（bairen）开始问我，这里有没有房子给他们住……我当然纳闷——老外怎么会想住在一个破旧的小区里呢？后来有几个会说中文的告诉我，静光里在他们看来非常「独特而唯一」（tebie he weiyi），他们愿意住在一个独特而唯一的地方。

一栋被分隔的联排屋里，一层楼面可能挤着三户人家，合用厨房和洗涤设施。这种安排对外国人来说远不够理想——他们通常至少要求一个私人卫生间。按蔡先生的说法，第一批外国租户不但自己掏钱翻修房间，好适合自己的需要和口味，还鼓励房东装煤气灶和私人卫生间，办法是给甜头：把押金加倍，好让房东有钱去翻修；再签一份长期租约——常常整笔预付——保证租金不断档。

许多原住居民宁可要外国租户，也不要中国租户——不管是本地的上海人还是外地人（waidiren）。外国人通常付得更多，不开价还价——讨价还价最叫房东烦——而且用蔡先生的话说，更「直来直去」；他话里暗示，他们不太会在本来只住一个人的房间里再塞两个转租客。这种偏好并不绝对。不少中国租户跟任何外国人都一样整洁、可靠；不少外国人开派对开到邻居向警察投诉噪音。在弄堂里开店、自己也住在楼上的增值经济从业者，常常付得和外国人一样多。即便如此，在条件旗鼓相当的报价面前，房东还是倾向要那个老外。把房租给外国人，就有故事讲给邻居和居委会听——故事里说的都是：这房子一定了不得，连外国人都想要。

「你看，连外国人也都想住这儿。」一位原住居民这样对我讲到她那间朝南的二楼房间——带一个小阳台，她把它让给了租户。「把这屋子里最好的房间让出去，我不在乎……就因为他是老外——他按时交租，对我们一直客客气气。」接着，她把自己上一个中国租户抱怨了好一阵子。换句话说，把房租给外国人，原住居民得到的不仅是更高的现金房租，还有一种更安静的象征资本。[9] 「连外国人都想住这儿」——这句话，正是第二章里胡老师解释小区的遗产展演为什么是原住居民和他们的外国观众共同制作时，说过的那句。在这里，它干的是经济的活，也是文化的活。

在峰期——2013年秋对非法商用和民用转租的突然整治之前——外国人和增值经济从业者合起来，约占静光里登记租户的一半。我的报道人里有六七个是最早到的那批外国人。其中一个把翻修的账算得很直白：常雇年轻外派的跨国公司还普遍给住房补贴，「用来翻修房子的钱，根本不叫问题。」到那时，第一波已经把市场的两头都训练好了——房东学会了外国人愿意为什么付钱，外国人也学会了弄堂能容忍什么。

遗产溢价及其产生的算术

这套租赁经济之所以可能，是因为当代上海的中心城区，站在某一特定全球等级体系的顶端附近：在这个体系里，更古老、源自欧洲的城市形态能拿到可观的价格溢价。这个体系我在第二章讲到罗伯的职业自我呈现时，简要提过。

这个等级体系是真的。上海中心城区一间翻修过的里弄房，每平方米的单价高过浦东一间同等质量的高层公寓——哪怕这间里弄房是1932年作为工人阶级住宅盖的，而那座高层是2009年为上层中产买家造的。

这份溢价，不是里弄十九世纪真实价值的遗产。里弄在其最初的时代，是城里最便宜的住房。溢价是全球遗产市场的产物——是国际游客、侨民，以及某一层见惯世面的中国国内消费者，集体认定值得为之付钱的东西。

下面的数字，出自我自己记录的静光里2009至2014年间的租赁交易，居委会愿意给我的那部分记录也已补入。它们不全面；它们是代表性的。到2026年它们也过时了——绝对数字已经变动——但据我此后听说的每一份说法，那些比例一直没变。[10]

一间约十二平方米、未翻修、合用卫生间和厨房的里弄房，2014年月租在1,200到1,800元之间。同一间房，翻修到侨民认可的标准——新地板、重新粉刷的墙、一部空调、高速上网、在后走廊一角原来的位置隔出一小间厨房——租给外国人，月租是4,500到6,500元。更大一点的翻修单元，两间房带私人卫生间，面向合适的侨民房客群体，每月能到10,000元。翻修本身的花费在30,000到80,000元之间，视做到什么程度而定。从原住居民房东的角度算，一次典型翻修的回本期是十八到二十四个月。这之后，租金一律是净赚——而这套房子，是房东当年经由单位制度（danwei）在1960年代白白分到的。

这笔账仔细一算，近乎骇人。一位1965年起就住在静光里的原住居民，那间房是当年在某家国企打工换来的非货币待遇。房间没有购置成本。房间在2000年代初之前，在任何实质意义上都没有市场价值。到2014年，同一间房——稍加翻修，租给一位德国平面设计师——一年产生大约60,000元的租金收入，约合9,000美元。这位原住居民当年的养老金大约是每月2,500元。也就是说，这笔租金让这户每月的现金收入翻倍甚至三倍，而这一户既没有交出正式居住权，也没有搬家。

这就是经典的中国城市绅士化叙事预测不到的那种格局。原住居民没有被挤走。原住居民拿到了钱。中央政府政策文件推动的阶层融合，在地面上，由一个退休年纪的上海女人群体、一群二十几岁的澳大利亚英语教师，和文革前就已定型的房产安排那特别的耐心共同交付。这笔账之所以成立，靠的正是这个组合，而不是撇开它。我在别处把由此产生的处境叫作满足感：不是没有冲突，而是一种在许多原住居民身上切实存在的状态——弄堂里正在发生的变化，是他们过得下去、甚至搞得动钱的。[11]

吴太太的盘算

在我认识的静光里原住居民房东中，把这种格局讲得最清楚的一位，是退休的纺织厂工人，我叫她吴太太。[12] 1972年，她经由工作单位分到这套单元——第七弄一栋楼的底层两间。她和丈夫、儿子一起住进去，直到2003年丈夫去世。儿子2007年结了婚，搬到妻子娘家在浦东高层买下的新公寓。吴太太一个人留在底层单元里，一直到2009年，那年她做了本节要讲的那次盘算。

吴太太的盘算是这样的。2009年她六十八岁。2001年单位解散，2005年改革之后部分恢复了养老金——她的月养老金是2,200元。儿子和儿媳几次提出接她去浦东的公寓。她不想住浦东。她想住她住了三十七年的这条弄堂。浦东的公寓有三间卧室、独立卫生间、独立厨房、每个房间都有空调，楼里有电梯。静光里的单元有两间房，没有独立卫生间，没有独立厨房，没有空调——冬天她开一台小小的移动取暖器，时不时把这一层的断路器跳掉。她还是宁可待在静光里。

照她自己的说法，这个偏好基本不是审美上的。她爱的不是里弄这栋建筑。她爱的是这条弄堂。她爱的，具体说，是弄堂里的人：四十年来和她一起扫巷子的那些女人，1985年起每天卖她一张彩票的彩票亭那位男人，隔壁弄堂的胡老师和胡太太，还有那套小小的日常节奏——四十年里在她身边搭起来的生活。浦东的公寓，用她的话说，「设施更好，一个人都没有」。六十八岁的年纪，她造不出一片新的邻里。她已经有一片了。她想留着它。

这次盘算的关键，是怎样把它留住，又不至于在金钱上依赖儿子。过去四年里，吴太太一直看着安妮特和随后几个外国租户为小区里的房间付多少钱。她心里有数。盘算的头几步，她并不觉得自己的单元适合外国租户——房间旧，地板不平，墙纸还是1986年她和丈夫贴的那张。她看出来的，是她可以把自己的单元分开。她有两间房；她只需要一间。小一点的那间，在单元后部，可以翻修了租出去。大一点的这间，靠前，留着自己住。

翻修花了三个月，用了42,000元。钱是儿子给的，一次性赠予，带着一个明确的条件——用儿子的话说，吴太太以后「再不必开口向任何人讨什么」。翻修后的房间十二平方米，新刷了漆，角上隔出一个小灶台间，占的是原来走廊煤气站的位置（吴太太如今在自己屋里做饭），后墙装上小卫浴，接的是1986年单位改造时预留的管线。翻修完工，就成了一眼可见的、上海中心城区那种迷人的小房间——周边街区的每个侨民，都听朋友的朋友说过，要寻的就是这样的房。

吴太太的第一位外国租户是一位年轻的法国市场主管，月租5,200元，租约签一年，预付三个月房租。租约续了两次。2012年，这位法国人去了新加坡任职。第二位租户是一位荷兰建筑师，月租5,800元，住了两年。我2013年认识吴太太时她在住的第三位，是一位三十岁的韩国时装设计师，月租6,500元，整洁至极，正教吴太太基本的韩式烹饪，换来偶尔几句上海话。按吴太太自己的算法，翻修的钱在第二位租户租约的第八个月就赚了回来——也就是2011年秋。从那时起，房租的每一个铜板都归她。

到2014年，净租金大约是每年70,000元。加上养老金，吴太太家的毛收入大约是2008年的三倍。她自己过日子，没有任何对她要紧的改变。她照样五点半起床。她照样拎着保温瓶去早市。她照样午饭后、晚饭前到彩票亭停一停。她照样周三下午和原来的四个女人打麻将。她的单元后头住着一个外国租户，用过得去的普通话向她说早上好，其余时候不来麻烦她。用她自己的话说，她「还是原来的那个人，就是钱多了一点」。

吴太太不是一个人。照我尽力数的，2014年静光里大约有八十位原住居民房东经营着类似的安排。按文献会预测的那个版本，到那时，绅士化本该已经把她挤走。实际的结果是，她比成年以后任何一个时候都更加宽裕。

内源性绅士化

「内源性绅士化」是我在早前出版里用来叫这种格局的词。它之所以成立，是因为它的运作方式。变化的主体就是原住居民自己——他们没有被外部资本挤走，而是把房间租了出去；随着小区人口构成日益多元，他们的经济处境在变好，阶层混合的好处，落在了在经典绅士化的叙述里本该是输家的工人阶级居民手里。他们保住了居住权：2014年的小区，住的大体还是1990年代就在的那批原住居民，损耗主要来自年纪与死亡，而不是流离；小区七十年的社会网络——彩票亭、晾衣墙、店面、麻将桌——尽管稀了一些，还在运转。而且机制与经典案例正好倒过来：新住户把房租付给原住居民，而不是反过来。经典绅士化生产同质；这里生产的是它的反面。2014年小区的人口构成，比1949年以来任何时候都更多元——上海的退休原住民、外国侨民、年轻的本国职业人士和农村移民，在同一个物理空间里，同住一条弄堂，合用厨房和卫生间，条件高度不平等。

这种格局同时也是不平等的。改善了胡老师和吴太太处境的房租，并没有改善小黄的处境。住在无窗内室里的移民租户，在任何实质意义上都不是小区多元化的受益者；他们是小区里被压得最低的那一层。多元化在同一个小区里，同时造出赢家和输家。本章一直在写赢家。输家，在第二章（小黄）和第七章（赵先生）里，以不同的方式写到了。

这种格局在重要的方面都很脆弱。它依赖原住居民一直是收租的房东，这又依赖他们一直住下去，这再依赖他们长寿。随着原住居民一茬一茬老去——我2013到2014年认识的居民，到2026年许多已经不在人世——小区人口的未来，取决于他们的继承人怎么做。有的继承人延续租房安排。有的把居住权卖给外来的买家，常常赚上一大笔。也有的，干脆自己搬了进来。换句话说，这是一种代际的安排，很可能活不过产生它的那一代人。[13]